Wohnungseigentümer können die vermietete Wohnung aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Doch es gibt Ausnahmen: Wurde eine bereits vermietete Wohnung verkauft, ist der neue Eigentümer an eine dreijährige Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung gebunden.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt ein entsprechendes Urteil unter dem Aktenzeichen VIII ZR 104/17 gefällt. Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Firma eine bereits vermietete Wohnung gekauft. Diese dürfe laut BGH-Urteil frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Eine frühere Kündigung ist demnach unwirksam.
Urteil VIII ZR 104/17 zur Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigungen
Die Richter am BGH in Karlsruhe bezogen sich dabei auf den § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In diesem gibt es eine Regelung zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. Schon in den Vorinstanzen war die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit ihrer Klage gescheitert.
Konkret ging es um eine Wohnung in Frankfurt am Main. Die 160 Quadratmeter große Wohnung wollte einer der Gesellschafter beziehen. Allerdings lebt darin schon seit 1981 ein Ehepaar mit seiner Tochter. Die Vorsitzende Richterin am BGH erklärte, dass gar nicht mehr geprüft werden musste, ob die Eigenbedarfskündigung aus dem Jahr 2015 überhaupt berechtigt gewesen sei, da die Sperrfrist von drei Jahren unterschritten worden war.
Repräsentationsbedürfnis beim Kläger
Allerdings zeigte sich der Senat verwundert darüber, dass der Immobilienmakler, der selbst über einen großen Wohnungsbestand verfüge, überhaupt eine Eigenbedarfskündigung ausspreche. Vor dem Landgericht hatte der Kläger noch argumentiert, dass ausschließlich diese Wohnung, die im noblen Stadtteil Westend liegt, seinen Repräsentationsansprüchen gerecht werde.
Bei dem aktuellen Fall handelte es sich laut Vorsitzender Richterin um einen Paradefall. Genau einen solchen Fall habe der Gesetzgeber bei der Änderung des § 577a BGB mit der Sperrfrist im Auge gehabt. Denn die Sperrfrist gelte laut diesem Paragrafen auch beim Verkauf von Wohnungen an eine Personengesellschaft bzw. mehrere Käufer.
Das Münchener Modell diente damals als Hintergrund für die Gesetzesänderung. Bei diesem hatten Gesellschaften Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und den Kündigungsschutz durch die Eigenbedarfskündigungen umgangen.
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