Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht Immobilienverkäufer in der Pflicht, potenzielle Käufer über bestehende bzw. anstehende Sanierungspflichten zu informieren.
Das heißt, dass Verkäufer die Kaufinteressenten über anstehende Sanierungskosten ausreichend aufklären müssen. Die zugehörigen Unterlagen kurz vor dem Vertragsabschluss in einen virtuellen Datenraum zu stellen, ohne einen Hinweis darauf zu geben, reicht nicht aus, so die Vorsitzende Richterin des fünften Zivilsenats am Freitag in Karlsruhe. Es kommt laut den Aussagen der Karlsruher Richter darauf an, welche Vereinbarungen es zur Nutzung des Datenraums gab und wie wichtig die dort hinterlegten Informationen sind. Das geht aus dem aktuellen BGH-Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 77/22 hervor.
Worum ging es beim BGH-Urteil?
Im konkreten Fall handelte es sich um einen Immobilienkauf in Hannover, bei dem Sanierungskosten in Millionenhöhe anfielen. Mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex wurden von einer Firma für 1,5 Millionen Euro gekauft. Allerdings erfuhr das Unternehmen erst zu spät, dass für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hohe Kosten anfallen könnten. Daher klagte es wegen arglistiger Täuschung. Für die Arbeiten im konkreten Fall wurden 50 Millionen Euro angesetzt.
Die Verkäuferin hatte das zugehörige Protokoll einer Eigentümerversammlung, aus dem diese Daten hervorgingen, drei Tage vor Abschluss des Kaufvertrages in einen digitalen Datenraum gestellt. Das kaufende Unternehmen beklagte sich, dass die Verkäuferin auf diese Information im virtuellen Datenraum hinweisen hätte müssen.
Käufer gewinnen erst in zweiter Instanz
Wie der Immobilienverband IVD angibt, findet eine so genannte Due-Dilligence-Prüfung vor dem Verkauf großer Objekte fast immer statt. Die Unterlagen werden dahingehend überprüft, ob das Objekt den Erwartungen des Käufers entspricht. Über Dritte erfolgt das aber fast nur bei sehr großen Transaktionen.
Ursprünglich wies das Oberlandesgericht Celle die Klage ab, es sah die Verantwortung vor allem beim Käufer. Dieser sei angehalten, sich vor Vertragsabschluss alle wichtigen Informationen zu besorgen. Der BGH hat das ursprüngliche Urteil jetzt im Wesentlichen aufgehoben und das OLG muss noch einmal verhandeln und Fragen klären, die bisher offen geblieben waren.
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