Wegweisendes BGH-Urteil zur Untervermietung gefallen

Müssen Vermieter/-innen in bestimmten Fällen die Untervermietung von Wohnraum gestatten? Über diese Frage musste der Bundesgerichtshof urteilen.

Das neue BGH-Urteil zur Untervermietung ist insofern wegweisend, weil es die Rechtslage mit Blick auf Ein-Raum-Wohnungen klarstellt. Bereits in der Vergangenheit hatten die Karlsruher Richter/-innen in mehreren Urteilen darauf hingewiesen, dass bei Wohnungen mit mehreren Räumen eine Untervermietung nicht grundsätzlich verweigert werden kann. Mit dem aktuellen Urteil steht fest, dass dieser Grundsatz in vollem Umfang auch auf Ein-Raum-Wohnungen anzuwenden ist. Damit wurde das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Aktenzeichen 7 C 149/21) endgültig aufgehoben und das Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 7/22) als rechtskonform bestätigt.

Wie kam es zum Urteil des BGH zur Untervermietung?

Das aktuelle Urteil im Verfahren mit dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 109/22 kam zustande, weil der Vermieter Revision gegen das Urteil des Berliner Landgerichts eingelegt hatte. Er wollte es nicht hinnehmen, dass er aufgrund der zweitinstanzlichen Entscheidung eine Untervermietung eines in Berlin gelegenen Ein-Raum-Appartements zu dulden hatte. Die Erlaubnis für eine solche Erlaubnis wollte ein Mieter haben, bei dem im Job ein reichlich fünfmonatiger Auslandsaufenthalt anstand. Er benannte eine an der temporären Miete der Wohnung interessierte Person, die auch damit einverstanden war, dass der Hauptmieter die bei seinen Auslandsaufenthalt nicht benötigten Gegenstände in der Wohnung lagern würde. Dabei ging es um die Belegung eines Schrankes, einer Kommode sowie einer kleinen Nische. Doch der Vermieter lehnte ab und der betroffene Mieter zog vor Gericht, wo er in der ersten Instanz unterlag und in der zweiten Instanz sowie vor dem Bundesgerichtshof gewann.

Wie begründet der BGH das Urteil zur Ein-Zimmer-Wohnung?

Der Vermieter hatte die Tatsache bestritten, dass es sich bei der beabsichtigten Untervermietung lediglich um eine teilweise Gebrauchsüberlassung handelt. Diese Tatsache ist nach Ansicht des BGH jedoch aufgrund mehrerer Fakten gegeben. Einerseits wollte der Mieter Teile seines Eigentums in der Wohnung belassen. Allein schon deshalb handelt es sich nur um eine Teilüberlassung. Zudem wollte er einen Wohnungsschlüssel behalten, um sich jederzeit den Zugang zu sichern. Da von vornherein feststand, dass es nur um die Zeit des beruflich bedingten Auslandsaufenthalts ging, steht hier der Gedanke an die Erhaltung des Wohnraums für die Zeit danach im Vordergrund.
All diese Faktoren sind nicht dazu geeignet, daraus eine Nichtanwendbarkeit des Paragrafen 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs abzuleiten. Auch eine Unzumutbarkeit ist für den Vermieter nicht gegeben, da ihm außer der Erteilung der Erlaubnis kein zusätzlicher Aufwand entsteht. Zudem stellt der Paragraf 553 BGB keine Anforderung an die Mindestgröße des für die Gebrauchsüberlassung untervermieteten Wohnraums. Schon dadurch ist klar, dass sich diese Rechtsnorm auch auf Ein-Raum-Wohnungen anwenden lässt.

Quelle: BGH Urteil VIII ZR 109/22

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