Urteil BGH VIII ZR 105/17 zur Kündigung bei Tod eines Mieters

Am 31. Januar 2018 fällte der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 105/17 ein wegweisendes Urteil zum Umgang mit den Regelungen des Paragrafen 563 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dort werden die Eintrittsrechte bei Tod des Mieters sowie die für diesen Fall geltenden Sonderkündigungsrechte des Vermieters geregelt.

Der Absatz 4 des Paragrafen 563 BGB besagt, dass der Vermieter nach dem Tod des Mieters ein Sonderkündigungsrecht nutzen kann, wenn ein wichtiger Grund in der Person des in das Mietverhältnis Eingetretenen vorliegt. Dafür muss das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen binnen eines Monats nach der Kenntnis des Todesfalls und des Eintritts in das Mietverhältnis gekündigt werden. Die bloße Vermutung, dass der Eintretende die Mieter nicht aufbringen kann, reicht als Grund für eine solche Sonderkündigung nach der Auffassung der Bundesrichter nicht aus.

Die konkreten Fakten zum Urteil BGH VIII ZR 105/17

Im aktuellen Fall hatte sich ein junger Mann gegen eine solche Sonderkündigung gewehrt, welche der Vermieter nach dem Tod von dessen Lebensgefährtin ausgesprochen hatte. Der Vermieter begründete seine Kündigung allein damit, dass der junge Mann die Miete samt Nebenkosten in Höhe von insgesamt 715 Euro pro Monat nicht aufbringen könne. Diese Schlussfolgerung zog der Vermieter, nachdem ihm zur Kenntnis gelangt war, dass der in das Mietverhältnis eingetretene Mann lediglich Ausbildungsentgelt bezieht. Der Kläger wollte dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit durch die Bitte um die Genehmigung einer Untervermietung eines Teils der Räume an einen Arbeitskollegen verschaffen. Diese Genehmigung wurde vom Vermieter verweigert, obwohl es dadurch nicht zu einer Überbelegung der Wohnung gekommen wäre. Die Klage des Mannes auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses war im ersten Rechtszug im Mai 2016 vom Amtsgericht Nürtingen unter dem Aktenzeichen 44 C 2148/15 abgewiesen worden. Das Landgericht Stuttgart hatte die Auffassung der dortigen Richter im März 2017 unter dem Aktenzeichen 5 S 195/16 bestätigt. Mit der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs wurden beide Urteile aufgehoben.

Wie begründet der BGH das Urteil VIII ZR 105/17?

Allein die Annahme, dass die Mietzahlungen ausbleiben könnten, reicht als triftiger Grund für eine Sonderkündigung nach 563 BGB nicht aus. Dieses Risiko geht der Vermieter nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs auch dann ein, wenn er sich bei einer Neuvermietung einen Mieter sucht, dessen aktuelle Einkommensverhältnisse die vollständige Zahlung der Miete sichern. Die Einkommensverhältnisse können sich durch einen Jobverlust oder eine Erkrankung jederzeit ändern. Außerdem machten die Bundesrichter das Argument geltend, dass der junge Mann in den nunmehr über zwei Jahren seit dem Eintritt in das Mietverhältnis die Miete samt Nebenkosten ohne Unterbrechungen gezahlt hat.

Quelle: PM 23/2018 BGH

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