BGH-Urteil zur Umlage von Warmwasserkosten und Heizkosten

Was darf bei Heizkosten und Warmwasserkosten nach einer Änderung der Lieferart auf die Mieter umgelegt werden? Ein aktuelles BGH-Urteil gibt Auskunft.

Sind die Regelungen des Paragrafen 556c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bei einer Änderung des Bezugs von Heizenergie und Warmwasser zur Umlage als Betriebskosten in vollem Umfang anwendbar? Mit dieser Frage musste sich der Bundesgerichtshof in zwei aktuellen Verfahren beschäftigen. Die dazugehörigen Urteile fielen am 20. Mai 2026 unter den Aktenzeichen BGH VIII ZR 46/25 und BGH VIII ZR 47/25.

Wie kam es zu den BGH-Urteilen zur Umstellung von Wärmelieferung und Warmwasser?

Beide Beklagten sind Nutzer von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Eine Mietpartei ist 1971 eingezogen. Die zweite beklagte Mietpartei zog 2010 ein. Beide Wohnungen wurden zu diesem Zeitpunkt mit Warmwasserboilern und mit Heizelementen auf Elektrobasis versorgt. Aus diesem Grund wurde in beiden Mietverträgen keine Umlage für Heizkosten und die Kosten der Warmwasseraufbereitung vereinbart. Im Jahr 2015 wurde in dem Mehrfamilienhaus eine Heizungs- und Warmwasseranlage auf der Basis des sogenannten Contractings (Betreiber und Eigentümer ist ein Dienstleister) in Betrieb genommen. Im Juni 2025 wurden die Mieter darüber informiert und ihnen eine Pflicht zur Leistung einer Betriebskostenvorauszahlung für die Warmwasseraufbereitung und die Heizenergie ab dem Monat August 2015 auferlegt. Dieser Pflicht kamen beide Mietparteien nach. Allerdings enthielt die spätere Betriebskostenabrechnung auch die gesamten Contractingkosten, was beide Mieter als nicht rechtens einstuften und deshalb diesen Anteil nicht zahlten. Deshalb reichte die Vermieterin gegen beide Mietparteien Klage ein.

Wie sieht die Rechtslage bei der Umlage der Heizkosten in diesen Fällen aus?

Vom Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, das als erste Instanz zuständig war, wurden beide Klagen unter den Aktenzeichen 225 C 17/22 und 218 C 29/22 abgewiesen. Daraufhin wurde das Landgericht tätig und kam in beiden Fällen zu einer gegenteiligen Rechtseinschätzung (Aktenzeichen Landgericht Berlin 64 S 33/23 und 64 S 21/23). Die Konsequenz war, dass beide betroffene Mieter beim Bundesgerichtshof Revision beantragten. Die Richterinnen und Richter des Bundesgerichtshofs hoben die Entscheidungen des Landgerichts größtenteils auf. Sie kamen zu dem Schluss, dass die Regelungen des Paragrafen 556c BGB in den konkreten Fällen „weder unmittelbar noch entsprechend anwenden“ lassen. Beides würde voraussetzen, dass die Mieter die Heizkosten und Kosten der Warmwasseraufbereitung schon vor der Umstellung der Lieferart über die Betriebskosten als Umlage zu tragen hatten. Das ist hier nicht der Fall. Hinzu kommt, dass die geforderten Vorauszahlungen auf die Heizkosten geleistet wurden. Strittig ist die Frage, ob die Mieter aus der dazugehörigen Mitteilung der Hauseigentümerin schlussfolgern mussten, dass sie über die Umlage auch an den Contractingkosten beteiligt werden. Dazu muss nun das Landgericht weiter ermitteln und anschließend neue Urteile unter Berücksichtigung der Hinweise in den Urteilen des Bundesgerichtshofs fällen.

Quelle: BGH, Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Landgericht Berlin

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