Schönheitsreparaturen: Neues BGH-Urteil stärkt Mieter

Immer wieder versuchen Vermieter, die Mieter zur Durchführung der kompletten Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Doch das ist nicht in jedem Fall zulässig. Das stellt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs klar.

Im konkreten Fall reichte dem Vermieter ein zu den Schönheitsreparaturen bei vergleichbarer Sachlage im Jahr 2015 gefälltes Urteil nicht aus. Er zog vor Gericht, um seine vermeintlich trotzdem gerechtfertigten Forderungen gegenüber seinem Mieter durchzusetzen. Doch der BGH entschied im Verfahren mit dem Aktenzeichen VIII ZR 277/16 zu Gunsten des Mieters.

Was ging dem BGH-Urteil zu den Schönheitsreparaturen voraus?

Der Mieter hatte im Jahr 2009 eine nicht renovierte Wohnung übernommen. Der Vermieter ließ ihn jedoch einen sogenannten Formularmietvertrag (Mustermietvertrag) unterzeichnen, nach welchem der Mieter allein für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig war. Genau diese führte er bei seinem Auszug im Jahr 2014 auch durch. Allerdings machte die Vermieterin Mängel an der Ausführung geltend. Als der Mieter sich weigerte, beauftragte sie einen Fachbetrieb, welcher ihr rund 800 Euro in Rechnung stellte. Diese Summe forderte sie anschließend vom Mieter als Schadenersatz. Doch die Richter des BGH kamen zu dem Schluss, dass diese Forderung nicht berechtigt ist.

Wie begründet der BGH seine Meinung zu den Schönheitsreparaturen?

Theoretisch ist die Umwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter über einen Formularmietvertrag zulässig. Allerdings muss das Mietobjekt bei der Übergabe an den Mieter nach dem Paragrafen 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ sein. Genau das war allerdings nicht der Fall, weil die Wohnung im nicht renovierten Zustand übergeben wurde. Der BGH sieht hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auf der Grundlage des Paragrafen 307 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Damit wird die Klausel zu den Schönheitsreparaturen, welche der Mieter durch die Unterzeichnung des Mietvertrags anerkannt hatte, unwirksam. Wissenswert ist allerdings, dass sich auf das BGH-Urteil VIII ZR 277/16 nur die Mieter berufen können, die keinen Ausgleich für Schönheitsreparaturen an unrenoviert übergebenen Wohnungen beispielsweise in Form entfallender Mieten zu Vertragsbeginn erhalten haben.

Quelle: BGH PM 138/2018 zum Urteil VIII ZR 277/16

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