Interessantes BGH-Urteil zum Umgang mit Eigentumswohnungen

Am 12. April 2019 fällte der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 112/18 ein Urteil, welches jeder Besitzer und Verwalter von Eigentumswohnungen kennen sollte.

In dem BGH-Urteil zur Vermietung von Eigentumswohnungen ging es hauptsächlich um die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Verbot der Kurzzeitvermietung von der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann.

Tatbestände im Verfahren V ZR 112718 über die Vermietung von Eigentumswohnungen

Basis des Verfahrens war eine Beschlussmängelklage. Damit richtete sich ein Wohnungseigentümer gegen das Verbot einer Kurzzeitvermietung seiner Eigentumswohnung. Ein solches war in der ursprünglich von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Teilungserklärung nicht enthalten. Im März 2017 fasste die Eigentümerversammlung einen Beschluss, durch den nachträglich ein solches Verbot in die Teilungserklärung aufgenommen werden sollte. Allerdings wurde dieser Beschluss nur mit der Zustimmung von 75 Prozent aller Wohnungseigentümer gefasst. Der Kläger ging deshalb von einer Nichtigkeit des Beschlusses aus und zog vor Gericht. Das Amtsgericht Papenburg bestätigte im Oktober 2017 unter dem Aktenzeichen 20 C 216/17 genau wie das Landgericht Aurich (April 2018, Aktenzeichen 4 S 201/17) seine Auffassung. Deshalb legte die Eigentümergemeinschaft Berufung beim Bundesgerichtshof ein.

Wie positionieren sich die BGH-Richter im Urteil V ZR 112/18?

Die Bundesrichter kamen zu der gleichen Schlussfolgerung wie die zuständigen Richter in den ersten beiden Instanzen. Sie stellten in der Urteilsbegründung klar, dass für die Aufnahme des Verbots einer Kurzzeitvermietung in die Teilungserklärung eine einfache Mehrheit nicht ausreicht. Dazu muss jeder einzelne Wohnungseigentümer seine Zustimmung geben. Jede andere Vorgehensweise lässt sich ihrer Meinung nach mit den Bestimmungen des Paragrafen 13 des Gesetzes über das Wohneigentum und das Dauerwohnrecht (kurz Wohneigentumsgesetz oder WEG) nicht vereinbaren. Er erlaubt ausdrücklich eine Vermietung, ohne einen Unterschied zwischen einer Kurzzeitvermietung und einer Langzeitvermietung zu machen. Verhindern lässt sich eine Vermietung nur dann, wenn die anderen Wohnungseigentümer davon in einem nicht unerheblichen Maße belästigt werden. Das ergibt sich aus dem Paragrafen 13 WEG in Verbindung mit dem Paragrafen 15 WEG.

Zweckentfremdungsverbote werden von dem BGH-Urteil nicht berührt

Allerdings sind neuerdings auch andere Bestimmungen bei der Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen zu berücksichtigen. Einige deutsche Kommunen haben ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot etabliert. Danach kann eine zuvor zum Dauerwohnen genutzte Eigentumswohnung nur noch unter bestimmten Voraussetzungen in eine Ferienwohnung umgewandelt werden. Die Kommunen hielten diese Maßnahme aufgrund des anhaltend gravierenden Mangels bei bezahlbaren Mietwohnungen für notwendig.

Quelle: Bundesgerichtshof PM 47/2019