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BGH-Urteil zum Nutzungsverbot nach Wohneigentumsgesetz

Wann dürfen Wohnungseigentümer keine Nutzungsverbote für das gemeinschaftliche Eigentum verhängen? – Diese Frage klärt ein aktuelles BGH-Urteil.

Im Verfahren mit dem Aktenzeichen V ZR 225/20 hatte sich der Bundesgerichtshof damit zu beschäftigen, wann ein Nutzungsverbot nach Wohneigentumsgesetz aufgrund des maroden Zustands von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums möglich ist. Außerdem klärt das Urteil, in welchen Fällen sich die Eigentümer einer Pflicht zur Wiederherstellung eines gebrauchstauglichen Zustands nicht entziehen können.

Welcher Sachverhalt liegt dem BGH-Urteil zum Nutzungsverbot zugrunde?

Im konkreten Fall ging es um ein älteres Parkhaus, in dem es Mängel bei der Einhaltung der Brandschutzvorschriften gibt. Deshalb war bereits ein erheblicher Teil des nach WEG aufgeteilten Parkhauses außer Betrieb genommen worden. Die Klägerin im Verfahren besitzt als Anteil drei Etagen dieses Parkhauses und sollte sich nun einem von der Eigentümerversammlung mit einer Mehrheit beschlossenen Nutzungsverbot unterwerfen. Ergänzend wurde ihr angeboten, in ihren drei Etagen die brandschutztechnischen Mängel vollständig aus eigenen Mitteln beseitigen zu lassen, um das ausgesprochene Nutzungsverbot zu beenden. Hintergrund des Nutzungsverbots und des ergänzenden Angebots war, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten für eine Komplettsanierung des Parkhauses nicht aufbringen wollte. Die Klägerin sah diesen Beschluss samt dem Nutzungsverbot als rechtswidrig an und reichte deshalb eine Beschlussmängelklage ein. Sowohl das Amtsgericht Augsburg (Aktenzeichen 31 C 4282/16 WEG) als auch das Landgericht München (Aktenzeichen 1 S 9173/17 WEG) wiesen die Klage jedoch ab. Deshalb zog die Klägerin vor den Bundesgerichtshof.

Welche Entscheidung traf der BGH zum Nutzungsverbot nach WEG?

Die Richterinnen und Richter in Karlsruhe erklärten den Beschluss der Eigentümerversammlung, aus dem das Nutzungsverbot resultiert, für nicht rechtskonform und damit ungültig. Ein solches Nutzungsverbot kann nach den Bestimmungen des Wohneigentumsgesetzes ausschließlich zum Zwecke der Gefahrenabwehr und zeitlich befristet ausgesprochen werden. Die Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten oder es in einen solchen Zustand zu versetzen. Für Ausnahmen regelt der Paragraf 22 des Wohneigentumsgesetzes sowohl in der alten als auch der neuen Fassung enge Grenzen. Danach muss das Gebäude „zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört“ sein. Außerdem darf es keine Möglichkeit geben, die Beseitigung des Schadens beispielsweise durch Schadersatz Dritter oder die Leistungen aus einer Versicherung abzudecken. Solche Bedingungen liegen bei dem umstrittenen Parkhaus nicht vor, sodass die Sanierungspflicht der Eigentümergemeinschaft nach den Regelungen des Wohneigentumsgesetzes in vollem Umfang greift.

Quelle: BGH V ZR 225/20