In bestehenden Mietverhältnissen dürfen die Mieten erhöht werden. Der Krux dabei: Die gerade erst beschlossene Mietpreisbremse gilt nur für die Neuvermietung, nicht aber bei bereits bestehenden Mietverträgen. Gut eine halbe Million Mieterhöhungen flattern deutschen Mietern Jahr für Jahr ins Haus, der Streit ist vorprogrammiert. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt mit seinem Urteil VIII ZR 217/14 die Rechte der Mieter in Ballungsräumen gestärkt und gleichermaßen die Rechte der Städte selbst.
Maximal 20 Prozent Mieterhöhung oder weniger?
Grundsätzlich können Vermieter auch in bestehenden Mietverträgen die Mieten anpassen. Allerdings gibt es bundesweit einheitliche Kappungsgrenzen, über die die Vermieter nicht hinaus gehen dürfen. Diese liegen in der Regel bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Ziel dieser Kappungsgrenzen ist es, zu vermeiden, dass günstige Wohnungen auf einen Schlag so teuer werden, dass die Mieter quasi zum Auszug gezwungen werden. Oftmals versuchen Vermieter nach einem Vermieterwechsel die Mieten drastisch zu erhöhen. Auch beim Auslauf der Mietpreisbindung für Sozialwohnungen kommt es oft zu heftigen Mieterhöhungen. Karin Milger, Vorsitzende BGH-Richterin, erklärte in dem gestrigen Urteil, dass es einen Schutz für die vertragstreuen Mieter geben müsse. Diese dürften sich aufgrund exorbitanter Mieterhöhungen ihre Wohnung nicht plötzlich nicht mehr leisten können.
Die Kappungsgrenzen sind dabei jedoch nicht mit der Mietpreisbremse zu vergleichen. Zum einen gelten sie nicht für Neuvermietungen, zum anderen sind die Kappungsgrenzen nicht überall gleich. Einige Städte haben die Kappungsgrenze auf 15 Prozent statt 20 Prozent gesenkt. Das betrifft vor allem Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Seit 2013 dürfen die Länder niedrigere Kappungsgrenzen selbst festlegen, wovon schon elf Länder in Deutschland Gebrauch gemacht haben. Unter anderem wurde die vergünstigte Kappungsgrenze für die Städte München, Berlin und Hamburg festgelegt.
Wie kam es zum Urteil VIII ZR 217/14?
Im jetzt verhandelten Fall ging es um einen Berliner Vermieter, der seinen Mieter verklagt hatte. Er wollte die Miete um 45 Euro erhöhen. Der Mieter berief sich auf die Berliner Kappungsgrenze von 15 Prozent und erkannte lediglich eine Mieterhöhung von 34 Euro an. Die restliche Zahlung verweigerte er. Der Vermieter wollte dies nicht akzeptieren, so dass der Fall vor Gericht landete.
Der BGH hat nun mit dem Urteil VIII ZR 217/14 die Entscheidung des Berliner Senats gebilligt. Der Vermieter gab zu bedenken, dass man die Kappungsgrenze nicht pauschal für das gesamte Stadtgebiet verhängen könnte. Die Richter sahen das jedoch anders. Im Urteil hieß es, in „Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener Lage oder Funktion“ sei nicht eindeutig abzugrenzen, wo der Wohnungsmarkt angespannt sei und wo nicht.
Inka-Marie Storm, Juristin beim Hauseigentümerverband Haus & Grund erklärte, dass die Landesverordnungsgeber hier einen sehr weiten Spielraum hätten. Allerdings sind die meisten Länder mit diesem Spielraum eher behutsam umgegangen, im Vergleich zu Berlin. Jetzt könnte das Urteil VIII ZR 217/14 wohl auch auf andere Länder Auswirkungen haben.
Quelle: Südwestpresse
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