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Interessantes BGH-Urteil zur Modernisierungsankündigung

Bronze figurine of Lady Justice with her scales

Am 18. März 2021 fällte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof ein Urteil zur Modernisierungsankündigung, das für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessant ist.

Welcher Zeitraum darf bis zum Beginn der Maßnahmen vergehen, damit eine Modernisierungsankündigung und die Ankündigung einer Mieterhöhung wirksam bleiben? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof im Verfahren mit dem Aktenzeichen VIII ZR 305/19. Das Verfahren hat den Status einer Musterfeststellungsklage, die von einem Mieterverein auf den Weg gebracht wurde. Im Fokus standen dabei die Änderungen, die am Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Jahreswechsel 2018/2019 vorgenommen wurden.

Welcher Sachverhalt liegt dem BGH-Urteil VIII ZR 305/19 zugrunde?

Für Vermieter war es im Rahmen der Änderungen des Paragrafen 559 BGB besonders interessant, ihre geplanten Modernisierungen noch vor dem Stichtag (31.12.2018) anzukündigen. Nach der alten Regelung können sie daraus eine Mieterhöhung von 11 Prozent (pro Jahr) der jeweils für die Modernisierung aufgewendeten Kosten pro Wohneinheit verlangen. Mit dem Inkrafttreten der neuen Regelungen am 1. Januar 2029 liegt die Grenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen bei 8 Prozent der Aufwendungen. Viele Vermieter wollten sich die höhere Modernisierungsumlage noch schnell sichern, indem sie Modernisierungsankündigungen verschickten, bei denen der Beginn der Baumaßnahmen in weiterer Zukunft liegt. Im konkreten Fall sollten die Baumaßnahmen zwischen 2019 beginnen und dem Sommer 2023 durchgeführt werden.

Die Modernisierungsankündigung ist trotzdem rechtmäßig

Der klagende Mieterverein ging davon aus, dass eine solche Ankündigung unwirksam ist, weil „kein enger zeitlicher Zusammenhang“ zwischen der Ankündigung und der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen besteht. Doch die Bundesrichter sahen das anders. Sie verweisen in ihrer Urteilsbegründung auf die Anforderungen aus dem Paragrafen 555c in der Fassung von 2018. Dort gibt es keine Regelung zu den Fristen, die zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen liegen dürfen. Er fordert lediglich, dass die Modernisierungsankündigung „spätestens drei Monate“ vor dem Beginn der Maßnahmen erfolgen muss. Auch der Artikel 229 des EGBGB lässt keine andere Interpretation zu. Danach müssen Mieter, die eine Modernisierungsankündigung vor dem 31. Dezember 2018 erhalten haben, eine modernisierungsbedingte Umlage von 11 Prozent auf die Jahresmiete dulden. Mit dem aktuellen Urteil hob der Bundesgerichtshof das unter dem Aktenzeichen MK 1/19 vom Oberlandesgericht München im Oktober 2019 gefällte Urteil auf.

Quelle: Bundesgerichtshof VIII ZR 305/19