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Hiobsbotschaft für Mieter: BVerfG kippt Mietendeckel

Bronze figurine of Lady Justice with her scales

Bereits Ende März 2021 fällte das Bundesverfassungsgericht einen Beschluss, der den Mietendeckel Berlin für unwirksam erklärte. Der Beschluss hat Vorbildcharakter für die Mietpreisbremsen in vielen Kommunen.

Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel Berlin wurden gleich drei anhängige Verfahren entschieden. Sie tragen die Aktenzeichen 2BvL 5/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvF 1/20. In allen drei Fällen wurde gefordert, den in Berlin 2015 eingeführten Mietendeckel für verfassungswidrig zu erklären. Die Forderungen kamen in einem Verfahren von Abgeordneten des Deutschen Bundestags (Verfahren zur abstrakten Normenkontrolle) und hatten Erfolg. Bei den anderen beiden Aktenzeichen wurde die Frage der Verfassungskonformität der regionalen Mietpreisbremsen von Gerichten im Rahmen anhängiger Verfahren gestellt.

Warum sind die regionalen Mietpreisbremsen nicht verfassungskonform?

Der Tenor der Beschlussbegründung ist, dass die Bundesländer und Kommunen gar nicht die Befugnis hatten, entsprechende Gesetze zu erlassen. Durch die Regelungen auf regionaler Ebene ist eine sogenannte „konkurrierende Gesetzgebung“ zu einem Thema entstanden, das auf Bundesebene bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt wurde. Das ist unvereinbar mit den Bestimmungen in den Artikeln 70 bis 74 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland. Sie verneinen eine Doppelzuständigkeit des Bunds und der Länder bei der Gesetzgebung. Genau das ist jedoch bei den regionalen Mietendeckeln passiert. Deshalb sind sie als nicht verfassungskonform einzustufen, weil sie auch nicht unter die Ausnahmen fallen, die in den Artikeln 72 und 74 des Grundgesetzes benannt werden.

BVerfG betrachtet Regelungen im BGB zur Miethöhe als abschließend

Den Ländern und Kommunen fehlt die Gesetzgebungskompetenz für einen Mietendeckel allein schon deshalb, weil das Bürgerliche Gesetzbuch umfassende Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn enthält. Sie finden sich im Paragrafen 556 BGB. Daraus leiten die Verfassungsrichter in Karlsruhe ab, dass kein weiterer Regelungsbedarf auf Länderebene oder kommunaler Ebene besteht. Dabei verweisen sie auf zusätzliche Gesetze, die zum Schutz der Mieter vor überteuerten Mietforderungen auf Bundesebene erlassen wurden. Sie benennen beispielsweise das Mietrechtsreformgesetz von 2001 sowie das Novellierungsgesetz zum Mietrecht von 2015 und die Verlängerung der Gültigkeit, die im April 2020 vom Bundestag beschlossen wurde. Damit hat der Bund eine „abschließende“ gesetzliche Regelung im Sinne des Artikels 72 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland geschaffen.

Gilt der aktuelle BVerfG-Beschluss nur für den Mietendeckel Berlin?

Vom Beschluss zu den drei genannten Aktenzeichen ist nur der Mietendeckel Berlin für nichtig erklärt worden. Allerdings lässt sich aus der Begründung der Karlsruher Richter herleiten, dass auch andere kommunale Verordnungen zur Mietpreisbegrenzung aus den gleichen Gründen verfassungswidrig sind. Allerdings werden sie durch den aktuellen BVerfG-Beschluss nicht automatisch außer Kraft gesetzt. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Kommunen und Länder ihre Mietpreisbremsen nach der Kenntnis des Beschlusses von selbst zurücknehmen. Anderenfalls dürften sich schnell Vermieter und Vermieterverbände zusammenfinden, die Klagen zur Rücknahme der regionalen Mietpreisbremsen auf den Weg bringen. Solche Klagen drohen beispielsweise in Thüringen, Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen. In Niedersachsen, dem Saarland, in Sachsen sowie in Sachsen-Anhalt wurden die regionalen Mietpreisbremsen bereits für ungültig erklärt.

Quelle: BVerfG 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20, PM vom 15. April 2021