BGH-Urteil zur Sozialbindung nach dem II. Wohnungsbaugesetz

Eine Baugenossenschaft klagte gegen die dauerhafte Sozialbindung bei Wohnungen. Der Fall landete unter dem Aktenzeichen V ZR 176/17 vor dem Bundesgerichtshof, welcher zu Gunsten der Baugenossenschaft entschied.

Die Baugenossenschaft hatte in der Klage den Standpunkt vertreten, dass eine dauerhafte Sozialbindung nicht zulässig ist. Sie war mit Ihrem Begehren vor den ersten beiden Instanzen gescheitert. Der Bundesgerichtshof hob nun die beiden vorinstanzlichen Entscheidungen auf.

Worum geht es im BGH-Urteil V ZR 176/17 genau?

Die Baugenossenschaft hatte von der Stadtverwaltung im Jahr 1995 zwei Grundstücke. Dabei setzte die Stadtverwaltung den Grundstückspreis sehr niedrig an. Gleichzeitig wurde die Baugenossenschaft dazu verpflichtet, darauf Sozialwohnungen zur bauen, die auf unbestimmte Zeit von der Stadtverwaltung belegt werden dürfen. Nach dem Ablauf von zwei Jahrzehnten beantragte die Baugenossenschaft der dafür im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit. Die Stadtverwaltung verweigerte die Löschung und besteht auch weiterhin auf ihren Belegungsrechten. Sowohl das Landgericht Hannover (Aktenzeichen 16 O 120/16) als auch das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 4 U 128/16) stellten sich auf die Seite der Stadtverwaltung und forderten von der Baugenossenschaft auch zukünftig die Gewährung der Belegungsrechte.

Wie begründen die BGH-Richter das Urteil zur Sozialbindung?

Das aktuelle Urteil bedeutet nicht zwangsläufig, dass die zu Gunsten der Stadtverwaltung im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit sofort endet. Vielmehr stellen die BGH-Richter diese Bindungsfrist zumindest auf die Laufzeit der im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf und der Bebauung gewährten und vergünstigten Kredite ab. Einer derartigen Laufzeit der Gewährung von Belegungsrechten stehen auch die Bestimmungen des Paragrafen 88 des II. Wohnungsbaugesetzes nicht im Wege. Sie lassen allgemein eine Bindungsfrist von bis zu 15 Jahren zu, weshalb die Vereinbarung zwischen der klagenden Baugenossenschaft und der Stadtverwaltung nach dieser Rechtsnorm in Verbindung mit dem Paragrafen 134 BGB unwirksam gewesen wäre. Die BGH-Richter gehen jedoch davon aus, dass eine Sozialbindung und die Grunddienstbarkeit in Kenntnis dieser Unwirksamkeit auf andere Weise über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg, vereinbart worden wäre.

Quelle: Bundesgerichtshof PM 14/2019

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