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BGH fällte interessantes Urteil zum Rückkaufsrecht der Kommunen

Wann können Kommunen von einem vertraglich vereinbarten Rückkaufsrecht Gebrauch machen? Diese Frage klärt ein aktuelles BGH-Urteil.

Ist ein sich über 30 Jahre erstreckendes Rückkaufsrecht der Kommunen als Klausel eines Grundstückskaufvertrags rechtens? Mit dieser Fragestellung hatte sich der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Verfahren mit dem Aktenzeichen BGH V ZR 144/21 zu beschäftigen. Dabei stand außerdem die Frage zur Debatte, ob als Rückkaufpreis der ursprüngliche Kaufpreis zuzüglich der Erstattung der rund um den Kauf entstandenen Kosten angesetzt werden kann. Dazu hatten die als Vorinstanzen eingeschalteten Gerichte (Landgericht Landshut Aktenzeichen 91 O 2179/10 und Oberlandesgericht München Aktenzeichen 20 U 4632/20) unterschiedliche Auffassungen.

Wie kam es zum BGH-Urteil zum Rückkaufsrecht der Kommunen?

Der Grundstücksbesitzer hatte das Baugrundstück im Jahr 1994 von einer Kommune in Bayern erworben. Im Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer dazu, auf dem Grundstück binnen eines Zeitraums von 8 Jahren ein Wohngebäude zu errichten, doch das tat er nicht. Deshalb wollte die Kommune im Jahr 2014 von ihrem Rückkaufsrecht Gebrauch machen. Ein solches Rückkaufsrecht (Wiederkaufsrecht) hatte sich die Kommune für einen Zeitraum von 30 Jahren im notariellen Kaufvertrag sichern lassen. Dafür wurde die Rückzahlung des ursprünglichen Kaufpreises ohne Zinsen vereinbart. Zusätzlich wurde dem Käufer für diesen Fall die Erstattung der zwischenzeitlich investierten Kosten für eine weitere Erschließung des Baugrundstücks sowie die rund um den Kauf angefallenen Kosten zugesagt. Doch der Käufer zeigte sich nicht dazu bereit, eine Rückabwicklung des Grundstückskaufs vorzunehmen. Deshalb zog die Kommune vor Gericht und der Grundstücksbesitzer wurde vom Landgericht Landshut zur Rückgabe des Baugrundstücks verurteilt. Er ging deshalb vors Oberlandesgericht München, von dem das Landshuter Urteil kassiert wurde. Daraufhin zog die Kommune zur Durchsetzung ihres Rückkaufsrechts vor den Bundesgerichtshof.

Wie und mit welcher Begründung urteilte der BGH zum Rückkaufsrecht?

Die Bundesrichter/-innen kamen zu dem Schluss, dass die Vertragsklausel zum Rückkaufsrecht der Kommune nicht gegen geltendes Recht (Paragraf 11 BauGB sowie Paragrafen 456 und 462 BGB) verstößt. Es besteht kein Zweifel daran, dass die Pflicht zur Bebauung mit einer 8-jährigen Frist angemessen ist. Auch die 30-jährige Frist für die Gültigkeit des Rückkaufsrechts wurde vom BGH nicht beanstandet. Beide Faktoren sind für die Kommunen einerseits wichtig, um ihre Ziele bei der Bauleitplanung zu erreichen. Anderseits dienen solche Klauseln als Schutz gegen spekulative Geschäfte mit Baugrundstücken. Der Käufer hätte sich gegen die Wahrnehmung des Rückkaufsrechts durch eine fristgemäße Bebauung schützen können. Dass es keine abschließende Regelung im Urteil gab, ist lediglich Zweifeln an der Befugnis des Vertreters der Kommune geschuldet. Darüber muss nun das Oberlandesgericht München nach einer entsprechenden Prüfung entscheiden. Ansonsten ist die Sachlage klar. Hatte der Kommunenvertreter die Befugnis, wird das Endurteil auf die Verpflichtung des Käufers zur Rückabwicklung des Kaufvertrags lauten.

Quelle: BGH V ZR 144/21