„Eigentum verpflichtet“ – Diesen Slogan sollten alle Wohnungseigentümer kennen, denn er wurde mit dem Urteil BGH V ZR 9/14 am 17. Oktober 2014 noch einmal in vollem Umgang bestätigt. Danach müssen sich Wohnungseigentümer zwangsweise an den Kosten beteiligen, die für Maßnahmen der Sanierung am kompletten Gebäude notwendig werden. Wer diese Kosten nicht aufbringen kann, muss nach dem BGH-Urteil seine Wohnung notfalls sogar verkaufen.
Die Vorgeschichte des Urteils BGH V ZR 9/14
In einem Zwei-Familien-Haus wurde das Kellergeschoss zu einer dritten Wohnung ausgebaut. Alle drei Einheiten wurden danach als Eigentumswohnungen veräußert. Eine Mängelhaftung wurde in den Kaufverträgen für die Wohnungen nachdrücklich ausgeschlossen. Als die Käufer der Souterrainwohnung Feuchtigkeit in den Wänden feststellten, verlangten sie eine Sanierung der Wände. An den dafür anfallenden Kosten wollten sich die Eigentümer der anderen beiden Wohnungen jedoch nicht beteiligen, obwohl die Mängel in der Kellerwohnung dieselbe inzwischen unbewohnbar gemacht hatten. Deshalb zogen die Besitzer der Souterrainwohnung vor Gericht.
Der Weg bis zum aktuellen Urteil zur Zahlungspflicht
In erster Instanz hatte den Fall das Amtsgericht Andernach unter dem Aktenzeichen 60 C 598/10 WEG zu entscheiden. Die dortigen Richter gaben den Wohnungseigentümern Recht, von denen die Zahlung verweigert wurde. Sie kamen zu dem Schluss, dass die Höhe der Beteiligung an den Kosten der Sanierung für die Eigentümer der beiden oberen Wohnungen unzumutbar wäre. Zu einer ähnlichen Meinung kamen auch die Richter des Landgerichts Koblenz, von denen der Fall am 16. Dezember 2013 unter dem Aktenzeichen 2 S 74/12 entschieden werden musste.
Welche Auffassung vertreten die Bundesrichter?
Die Richter in Karlsruhe bestätigten in ihrem Urteil BGH V ZR 9/14 die Meinung der Eigentümer der Souterrainwohnung. Sie müssen sich anteilig an den Sanierungskosten beteiligen und dafür eine Sonderumlage bilden. Allerdings kommen auf die Eigentümer der beiden oberen Wohnungen jetzt nicht nur diese Kosten zu. Die Karlsruher Richter gingen noch einen Schritt weiter und verurteilten sie zur Zahlung von Schadenersatz für die Miet- und Nutzungsausfälle, die durch die Verzögerung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen entstanden sind. Hier spielte vor allem die Unbewohnbarkeit der Souterrainwohnung eine maßgebliche Rolle. Rücksicht auf die eingeschränkte Zahlungsfähigkeit der anderen Wohnungseigentümer kann nach den aktuell geltenden Gesetzen dabei nicht genommen werden. Sie müssen sich gegebenenfalls sogar von ihrem Wohneigentum trennen, wenn sie die auf sie entfallenen Anteile der Sonderumlage nicht aufbringen können.
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