In diesen Tagen erhalten viele Mieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Laut Aussagen des Mieterschutzbunds e.V. sind die Kosten für den Hauswart die am meisten umstrittene Position der Betriebskosten. Deshalb hier ein kurzer Überblick, was bei einer mangelhaften Ausführung der Arbeit der Hauswarte von den Mietern getan werden kann und darf.
Die Haftung für die Ausführung der Arbeiten
Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Gebäudes dafür verantwortlich, dass die Wohn- und Gemeinschaftsräume sowie Außenanlagen in einem Zustand erhalten werden, der für die vertragsgemäße Nutzung geeignet ist. Häufig werden diese Arbeiten Dienstleistungsunternehmen übertragen, was allerdings an der Haftung der Eigentümer nichts ändert. Wird der Dienstleister den Mietern gegenüber benannt, liegt es in ihrem Ermessen, sich bei mangelhaft ausgeführten Arbeiten des Hauswarts direkt an den Dienstleister oder den Eigentümer zu wenden.
Dürfen die Betriebskosten wegen mangelhafter Hauswartleistungen gemindert werden?
Die klare Antwort lautet in Bezug auf eine rückwirkende Minderung der Betriebskosten „nein“. Allerdings steht den Nutzern der Wohnungen und/oder Gewerbeobjekte eine Minderung der laufenden Zahlungen auf die auf den Hauswart entfallenden Betriebskosten zu, wenn der vertragsgemäße Zustand nicht erhalten wird. Beispiele dafür sind eine nicht funktionierende Klingelanlage oder ein durch hohes Gras nicht nutzbarer Trockenplatz. Dabei kann sich sogar das Recht auf eine Mietminderung ergeben. Bevor ein Nutzer dafür eine Minderung geltend machen kann, muss jedoch eine Mängelanzeige erfolgen. Diese Mängelanzeige muss zwangsläufig sowohl an den Dienstleister als auch den Eigentümer der Immobilie gegeben werden. Erst wenn die Einschränkungen der Nutzbarkeit innerhalb einer angemessenen Frist nicht beseitigt wurden, greift das Recht zur Minderung, das sich aus den Regelungen des Paragrafen 536 BGB ergibt.
Beeinträchtigungen der Verkehrssicherheit – Was ist zu tun?
In der Regel obliegt dem Hauswart auch die Pflicht zur Herstellung der allgemeinen Verkehrssicherheit. Im Klartext bedeutet das, dass alle öffentlich zugänglichen Wege, Treppen und Grünanlagen in Ordnung gehalten werden müssen, sofern die Pflicht zur Treppen- und Flurreinigung oder der Winterdienst nicht in der zum Mietvertrag gehörenden Hausordnung auf die Mieter verlagert wurde. Besonders wichtig sind diese Regelungen im Zusammenhang mit dem Winterdienst. Hier sind auch die Vorgaben in den Stadtordnungen der Kommunen mit zu beachten. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf alle öffentlich zugänglichen Wege, was auf einem nicht eingezäunten Grundstück beispielsweise auch die Zufahrten zu den einzelnen Hauseingängen mit einschließt. Kommt ein Hauswart hier der Verkehrssicherungspflicht nicht nach, macht sich der Grundstückseigentümer bei Unfällen, die durch die vom Hauswart mangelhaft ausgeführten Arbeiten verursacht werden, schadenersatzpflichtig. Da Prävention aber immer noch der beste Weg ist, hilft hier auch eine Beschwerde beim zuständigen Ordnungsamt, wenn ein Hinweis an den mit den Hauswartaufgaben betrauten Dienstleister oder den Eigentümer nichts bringen sollte.
Hauswart führt auch Reparaturen aus – Auswirkungen auf die Betriebskosten
Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage der Ausführung von handwerklichen Arbeiten. Wenn ein Hauswart beispielsweise kleinere Reparaturen an Fenstern, Türen oder Schlössern ausführt, können die für diese Zeit anfallenden Kosten nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Das gilt auch für die Zeiten, in denen Verwaltungsaufgaben wie beispielsweise das Verteilen von Mieterschreiben, Abrechnungen und Aushängen wahrgenommen werden. Liegt eine solche gemischte Tätigkeit bei einem Hauswart vor, können nicht die vollen Löhne und Lohnnebenkosten über die Position Hauswart in der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden, denn die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sind bereits mit der Grundmiete abgegolten. Wer hier Zweifel hat, sollte sich die Leistungsbeschreibung und die Leistungsnachweise des Hauswarts von seinem Vermieter zeigen lassen. Finden sich derartige Überschneidungen und sie werden in der Betriebskostenabrechnung nicht abgezogen, kann der Mieter dies in einem Widerspruch innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung (§ 556 BGB) nachträglich fordern.
Weiterführende Infos:
www.gesetze-im-internet.de/betrkv
www.dejure.org/gesetze/BGB/536.html
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