Mietrecht: BGH-Urteile zur Kündigung bei Mietschulden

Im Urteil zu den Verfahren VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 zu den Möglichkeiten der Wohnungskündigung hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Vermieter für den Fall der Kündigung aufgrund von Mietschulden gestärkt.

Was die Vermieter und Fachanwälte für Mietrecht am aktuellen Urteil zur Wohnungskündigung bei Mietschulden am meisten interessieren wird, ist die Tatsache, dass eine fristlose Kündigung zusammen mit einer hilfsweise fristgerechten Kündigung ausgesprochen werden darf.

Was ging dem BGH-Urteil zur Wohnungskündigung voraus?

In den Verfahren hatten zwei Mieter aus Berlin auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses geklagt. Ihr Vermieter hatte ihnen eine fristlose Kündigung ausgesprochen, nachdem die dafür notwendigen Anforderungen aus dem Paragrafen 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erfüllt waren. Das heißt, die beiden Mieter waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug. Die fristlose Kündigung wurde in beiden Fällen mit einer fristgerechten Kündigung nach dem Paragrafen 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergänzt. Genau das erklärten die Vorinstanzen in den Räumungsklagen für unwirksam, weil die betroffenen Mieter die Schulden innerhalb der sogenannten „Schonfrist“ beglichen hatten. Doch die von den Vermietern eingeschalteten Rechtsanwälte für Mietrecht zogen vor den Bundesgerichtshof. Er hob die Entscheidungen der Amtsgerichte Pankow-Weißensee und Tempelhof-Kreuzberg sowie des Landgerichts Berlin auf. Die hilfsweise mit der fristlosen Wohnungskündigung verbundene fristgerechte Kündigung ist rechtlich nicht zu beanstanden und somit wirksam. Das heißt, die Vermieter können die Räumung der beiden Wohnungen nun durchsetzen.

Wie begründeten die BGH-Richter das Urteil zur Wohnungskündigung?

Die Rechtsanwälte der Mieter hatten sich darauf berufen, dass die Kündigung automatisch unwirksam wird, wenn die Mietschulden während der „Schonfrist“ bezahlt werden. Das gilt allerdings nicht für die hilfsweise fristgerechte Kündigung. Diese ist nach dem Paragrafen 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auch bei jeder schwerwiegenden Pflichtverletzung der Mieter zulässig. Das resultiert aus dem dortigen Absatz 2, wo es heißt, dass der Vermieter kündigen kann, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Die pünktliche Zahlung der Miete gehört zu den vertraglichen Pflichten des Mieters. Dass beide Arten der Wohnungskündigung in den konkreten Fällen im Zusammenhang ausgesprochen wurden, ändert diese Rechtslage nicht.

Quelle: PM 155/2018 Bundesgerichtshof