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Aktuelle BGH-Urteile: Mieterhöhung nach Modernisierung

Bronze figurine of Lady Justice with her scales

Ein neues BGH-Urteil gibt Auskunft über formelle Ansprüche an die Mitteilungen zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Wir haben das Urteil angeschaut.

Vermieter/-innen haben das Recht, eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zu fordern. Im Juli 2022 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof in drei Fällen mit der Frage, wie der Nachweis der dabei angefallenen Kosten zu erbringen ist. Diese detaillierten Nachweise sind einerseits für das Ausmaß der möglichen Modernisierungsumlage und andererseits für die Differenzierung zwischen umlagefähigen Modernisierungskosten und nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten wichtig. Das BGH-Urteil dazu ist für Vermieter/-innen ebenso interessant wie für Mieter/-innen. Dazu trägt auch der Fakt bei, dass mit Blick auf die drastisch gestiegenen Energiepreise viele Hausbesitzer/-innen Modernisierungen zur Einsparung von Energie planen und durchführen werden.

Wie hat der BGH zur Mieterhöhung nach Modernisierung entschieden?

In den drei Fällen weigerten sich die von Modernisierungsumlagen Betroffenen, die Auflistung der Kosten anzuerkennen. Sie enthielt eine Aufstellung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, für die jeweils eine Summe der Gesamtkosten ausgewiesen wurde. Außerdem war deklariert, welche Summen vor der Berechnung der nach dem Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs möglichen Umlage als Instandsetzungskosten abgezogen wurden. Diese Angaben reichten den Mieter/innen nicht aus. Sie forderten als Ergänzung eine Aufschlüsselung der bei den einzelnen Gewerken angefallenen Kosten. Deshalb zogen sie vor Gericht. Die beiden Vorinstanzen (Amtsgericht Bremen und Landgericht Bremen) entschieden zu ihren Gunsten.
Deshalb zog der Vermieter vor den BGH. Am 20. Juli 2022 entschieden die Richterinnen und Richter des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen BGH VIII ZR 337/21 sowie VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21), dass die beschriebene Aufstellung des Vermieters als Nachweis für geltend gemachte Modernisierungsumlagen ausreichend ist.

Welche detaillierten Aussagen traf der BGH zur Modernisierungsumlage?

Eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken oder Bauleistungsbereichen ist nach der Urteilsbegründung nicht erforderlich. Die Rechte der Mieter/-innen auf eine Plausibilitätsprüfung der berechneten Modernisierungsumlage werden nach der Auffassung des BGH durch die Ausweisung von Gesamtsummen und der Anwendung prozentualer Quoten zur Herausrechnung der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten nicht eingeschränkt. Das leitet der BGH aus dem Recht der Mieter/-innen ab, die hinter der Auflistung der Gesamtsummen stehenden Einzelrechnungen per Einsichtnahme prüfen zu können. Nun muss das Landgericht in allen drei Fällen lediglich noch entscheiden, ob die geltend gemachte Modernisierungsumlage von der Höhe her die gesetzlich verankerten Grenzwerte zur Mieterhöhung einhält oder nicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die prozentualen Werte der umlagefähigen Modernisierungskosten geändert hat. Für alle bis zum Jahresende 2018 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dürfen nach dem Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs 11 Prozent als Erhöhung der Kaltmiete pro Jahr geltend gemacht werden. Seit dem 1. Januar 2019 liegt dieser Grenzwert bei 8 Prozent der Modernisierungskosten.

Quelle: BGH Aktenzeichen VIII ZR 337/21 sowie VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21