Interessantes Urteil des BGH zum Wohneigentumsrecht gefallen

Wie weit gehen die Sondernutzungsrechte bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum? – Ein aktuelles BGH-Urteil liefert Antworten.

Unter dem Aktenzeichen V ZR 140/22 fiel Mitte März 2023 ein BGH-Urteil zum Wohneigentumsrecht, das vor allem für die Besitzer/-innen von Doppelhaushälften und Reihenhäusern interessant ist. Es setzte sich mit der Frage auseinander, wie weit die Rechte der Eigentümer, wenn sich die Häuser auf einem gemeinsamen Grundstück befinden, das den Status von Sondereigentum hat.

Sind Sondernutzungsrechte bei baulichen Maßnahmen eingeschränkt?

In dem Verfahren ging es darum, wann die Eigentümer/-innen für Baumaßnahmen in einem zum Sondereigentum gehörenden Gartenbereich einen Gestattungsbeschluss nach dem Wohneigentumsrecht benötigen. Bei dem konkreten Fall stritten sich zwei Doppelhaushälftenbesitzer um die Zulässigkeit des Baus eines Swimmingpools in dem Gartenbereich, der eine Doppelhaushälfte zugeordnet ist. Beide Haushälften befinden sich auf einem nicht geteilten Grundstück. Der Besitzer einer Doppelhaushälfte wollte einen Swimmingpool in seinem Gartenanteil bauen, holte aber vor Beginn der Bauarbeiten keine Zustimmung der Besitzer der anderen Doppelhaushälfte ein. Diese forderten deshalb in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht Bremen (Aktenzeichen 28 C 48/20) eine Unterlassung. Das Amtsgericht Bremen stimmte ihnen genau wie das als zweite Instanz angerufene Landgericht Bremen (Aktenzeichen 4 S 176/21) zu. Doch die Nachbarn wollten trotzdem weiter am Bau des Swimmingpools festhalten und zogen vor den Bundesgerichtshof.

Wie hat der BGH die Frage zur Notwendigkeit einer Gestattung entschieden?

Der BGH schloss sich den Einschätzungen der beiden Vorinstanzen an. Dem Eigentümer der einen Haushälfte steht nach den Regelungen mit Wohneigentumsrecht ein Mitspracherecht über bestimmte Arten der Nutzung des Gartenanteils der anderen Haushälfte zu. Der Unterlassungsanspruch resultiert einerseits aus dem Paragrafen 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, denn ein Duldungsanpruch besteht in diesem Fall nicht. Stattdessen hätten die Eigentümer, die den Swimmingpool bauen wollen, auf der Grundlage des Paragrafen 20 des Wohneigentumsgesetzes eine Gestattung einholen müssen.
Die konkreten Umstände des Falles legen nahe, dass eine solche Gestattung durch die Eigentümer der anderen Doppelhaushälfte nicht erfolgt wäre. Das zieht jedoch nicht zwangsläufig ein endgültiges Aus für den Swimmingpool nach sich, denn als Rechtsmittel steht eine Beschlussersetzungsklage nach dem Paragrafen 44 des Wohneigentumsgesetzes zur Verfügung. In diesem Fall müssten die Beklagten nachweisen, dass ihnen durch den Bau des Swimmingpools erhebliche Benachteiligungen oder Beeinträchtigungen der Rechte der Nutzung ihrer Doppelhaushälfte und ihres Gartenbereichs entstehen.

Quelle: Bundesgerichtshof V ZR 140/22 (Urteil vom 17. März 2023)

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