Eigenbedarf des Vermieters – das Urteil BGH VIII ZR 154/14

Wenn Wohnungen oder Häuser vermietet sind, hat der Eigentümer das Recht, beim Vorliegen von Eigenbedarf eine Kündigung des Mietvertrages durchzuführen. Das ergibt sich aus den Regelungen des Paragrafen 573 BGB. Dort sagt Satz 2 des Absatzes 2 aus, dass eine ordentliche Kündigung des Vermieters dann möglich ist, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Die bisherige Rechtssprechung ging allerdings davon aus, dass ein absehbarer Eigenbedarf des Vermieters eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigt, wenn ungeachtet dessen ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde. Das ergibt sich auch aus der Interpretation des Paragrafen 574 BGB. Der Bundesgerichtshof kam nun zu einer anderen Auffassung, weshalb das unter dem Aktenzeichen BGH VIII ZR 154/14 gefällte Urteil als Leiturteil zu betrachten ist.

Weshalb ist das Urteil BGH VIII ZR 154/14 wegweisend?

Von einem planbaren und damit in den Mietverträgen zu berücksichtigenden Eigenbedarf ging die bisherige Rechtssprechung dann aus, wenn Kinder des Vermieters in die frei zu machenden Räume einziehen sollten. Das wurde allein daraus abgeleitet, dass es üblicherweise absehbar ist, ab welchem Alter Kinder auf eigenen Füßen stehen möchten. Im konkreten Fall wurde der Eigenbedarf des Vermieters für dessen Tochter angemeldet, die nach ihrem Abitur ein Auslandsjahr eingelegt hatte und nun am Wohnort der Eltern ein Studium aufnehmen wollte. Die Mieter widersprachen der Eigenbedarfskündigung des Vermieters mit der Begründung, dass dieser Bedarf für ihn absehbar war und er ihnen deshalb nur einen befristeten Mietvertrag hätte anbieten dürfen. Das Landgericht Mannheim hatte daraufhin unter dem Aktenzeichen 4 S 93/13 einen Rechtsmissbrauch des Vermieters gesehen. Dieser Vorwurf wurde nun vom Bundesgerichtshof für nicht zutreffend erklärt.

Welche Begründung wurde zum Urteil BGH VIII ZR 154/14 abgegeben?

Einen Rechtsmissbrauch der Eigenbedarfskündigung sieht der Bundesgerichtshof im konkreten Fall deshalb nicht, weil der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht die Absicht hatte, später wegen Eigenbedarf zu kündigen. Damit entfällt für den Vermieter die Pflicht zur Bedarfsvorschau, bei der bisher von einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren ausgegangen wurde. Eine verbindliche Lebensplanung über diesen Zeitraum hinweg sieht der Bundesgerichtshof als Eingriff in die in der Verfassung zugesicherte Freiheit der persönlichen Entscheidungen an.

Quelle: PM 16/2015 BGH

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JennyBrix

JennyB ist „Baujahr“ 1963. Sie arbeitete zeitweise für die „Leipziger Verlags- und Druckereigesellschaft“. Sie ist sehr vielseitig interessiert und unter dem Namen Jenny Brix schriftstellerisch aktiv.

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