WEG-Recht: Wegweisendes BGH-Urteil zur Fassadengestaltung gefallen

Fällt eine Fassadenmalerei unter den Geltungsbereich der Mehrheitsbeschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung? Diese Frage musste der Bundesgerichtshof klären.

Ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung zur Fassadengestaltung rechtskonform, wenn er eine großflächige Streetart-Gestaltung einer Hausfassade beinhaltet? Können Eigentümer sich darauf berufen, dass es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des Absatzes 4 des Paragrafen 20 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (kurz Wohnungseigentumsgesetz und WEG) handelt? Mit dieser Problemstellung setzte sich der Bundesgerichtshof im September 2026 unter den Aktenzeichen BGH V ZR 165/25 auseinander, nachdem bereits das Amtsgericht Wuppertal (Aktenzeichen 95b C 72/24) und das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 2/25) dazu Urteile gefällt hatten.

Welcher Sachverhalt liegt dem BGH-Urteil zur Fassadengestaltung zugrunde?

Eine Eigentümergemeinschaft in Wuppertal hatte mit einer einfachen Mehrheit beschlossen, die Fassade des Hauses von einer namentlich benannten Künstlerin gestalten zu lassen. Dabei sollte ein sogenanntes „Mural“ entstehen. Dabei handelt es sich um eine großformatige Wandmalerei, deren Ziel es ist, möglichst lange sichtbar zu bleiben. Im konkreten Fall wurde als Ziel dafür ein Zeitraum von zehn Jahren vereinbart. Gleichzeitig erhielt die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, die Fassade bereits nach fünf Jahren neu gestalten zu lassen. Hinzu kam eine Besonderheit. Das betroffene Hochhaus gehört zu einer Wohnanlage, deren Häuser insgesamt im Rahmen eines städtisch geförderten Projekts künstlerisch gestaltet werden sollen. Zuständig für die Umsetzung ist der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal“. Dieser Verein fungiert im konkreten Fall auch als Kostenträger für die Anbringung der Wandmalerei.

Wie hat der BGH zur Fassadengestaltung per Beschluss der Eigentümergemeinschaft entschieden?

Die Richterinnen und Richter am Bundesgerichtshof schlossen sich der Meinung der beiden Vorinstanzen an, bei denen die Anfechtungsklage eines einzelnen Wohnungseigentümers gescheitert war. Es liegt trotz der auf Langfristigkeit angelegten Wandmalerei keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vor. Da der Eigentümergemeinschaft keine Kosten entstehen, kann auch keine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers im Sinne des Paragrafen 20 Absatz 4 des WEG vorliegen. Auch eine Ungleichbehandlung einzelner Eigentümer verneinte der Bundesgerichtshof. Zudem musste hier berücksichtigt werden, dass das Hochhaus Teil eines Komplexes ist, der auf Wunsch der Stadtverwaltung insgesamt künstlerisch gestaltet werden soll. Zudem betonte die Urteilsbegründung des BGH, dass bei solchen Projekten stets eine Betrachtung der Gesamtumstände des Einzelfalls notwendig ist. Die Notwendigkeit einer über den bisherigen Rechtsstand hinausgehenden Definition des Begriffs der „grundlegenden Umgestaltung“ sah der Bundesgerichtshof nicht.

Quelle: BGH V ZR 165/25

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