Der Sommerbeginn 2014 bringt denjenigen, die Interesse an einem Immobilienkauf haben, den Vorteil extrem niedriger Zinsen. Dafür hat die Europäische Zentralbank, EZB, mit ihrer Entscheidung gesorgt, zur Ankurbelung der Wirtschaft mit den Zinsen in den Minusbereich zu gehen. Das heizt natürlich die Nachfrage nach Immobilien kräftig mit an. Doch wer jetzt Immobilien kaufen möchte, sollte unbedingt auf einige Dinge mehr als sonst achten.
Hohe Nachfrage führt zur Überbewertung von Immobilien
Ein Anstieg der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führt natürlich dazu, dass die Preise kräftig anziehen. Wir hatten über die befürchtete „Immobilienblase“ bereits berichtet. Sie kann nicht nur der Finanzwirtschaft sondern auch den Käufern von Immobilien zum Verhängnis werden. In Phasen wie gerade jetzt entstehen zu hohe Verkehrswerte, die nicht mehr dem tatsächlichen Wert von Immobilien entsprechen. Das heißt, dass der Wiederverkaufswert bei Veränderungen der Zinspolitik sogar deutlich unter dem von den Banken ermittelten Beleihungswert liegen kann. Für jemanden, der seine Immobilie beispielsweise wegen Änderungen der persönlichen Verhältnisse später wieder verkaufen muss, bedeutet das, dass zwischen der Restkreditsumme und dem Erlös eine enorme Lücke klaffen könnte.
Wie lässt sich eine Überbewertung beim Immobilienkauf vermeiden?
Wer Immobilien kaufen und angemessene Preise bezahlen möchte, der sollte sich nicht allein auf den Verkehrswert der Gutachterausschüsse verlassen. Bevor man den Preis für eine Immobilie akzeptiert, sollte man zur eigenen Sicherheit die kleine Zusatzausgabe nicht scheuen und die Wunschimmobilie von einem Sachverständigen begutachten lassen. Er ist in der Lage, ergänzend zum Verkehrswert den reinen Sachwert einer Immobilie zu ermitteln, zu dem dann der Grundstückspreis addiert wird. Der Sachwert unterscheidet sich vom Verkehrswert dadurch, dass hier nicht die für vergleichbare Immobilien erzielten Kaufpreise zugrunde gelegt werden. Für den Sachwert werden die Kosten hergenommen, die beim Bau und der späteren Modernisierung einer Immobilie entstehen. Davon werden wiederum die Werte abgezogen, die durch die Abnutzung in der Zwischenzeit entstanden sind.
Der Sachverständige findet auch versteckte Mängel
Dass in Zeiten hoher Immobilienpreise auch kräftig gemogelt wird, was den Zustand einer Immobilie betrifft, ist ein unumstrittener Fakt. Für den Laien sind „übertünchte“ Mängel kaum zu erkennen. Schon eine Lage frische Farbe reicht aus, um eine schimmelnde Wand kurzzeitig verschwinden zu lassen. Die Farbdämpfe überdecken sogar den verräterischen Schimmelgeruch in einem Raum. Wer sich beim Immobilienkauf einen Sachverständigen an die Seite holt, kann sich auch vor derartigen bösen Überraschungen schützen, was die Ausgabe für den Immobiliengutachter gleich doppelt lohnenswert macht. Dabei sollte man sich auch nicht auf die Sachkenntnis eines Maklers verlassen, sondern sich an einen erfahrenen Baugutachter wenden, der beispielsweise auch die Technik zur Nässemessung in den Tiefen einer Wand einsetzen kann.
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