BGH präzisiert Anforderungen an Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen

Am 22. Mai 2019 fällte der Bundesgerichtshof unter den Aktenzeichen VIII ZR 167/17 und VIII ZR 180/18 zwei Urteile zum Thema Eigenbedarfskündigung, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten.

In den BGH-Urteilen zur Eigenbedarfskündigung ging es insbesondere darum, in welchen Fällen die Härtefallklausel nach dem Paragrafen 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs greift. Das Resultat der Urteile war, dass die Rechte der Vermieter und der Mieter gestärkt wurden. Das klingt etwas widersprüchlich, ist es aber bei genauer Betrachtung nicht.

Was kritisiert der BGH zur bisherigen Anwendung der Härtefallklausel?

Insgesamt geht die Urteilsbegründung in eine sehr positive Richtung. Die Karlsruher Richter fordern bei den Entscheidungen über die Anwendung der Härtefallregelung für Eigenbedarfskündigungen eine individuelle Beurteilung der Lage. Sie kritisieren, dass die Beurteilung der zuständigen Gerichte insgesamt zu pauschal ist. Sie orientiert sich häufig nur am Alter der betroffenen Mieter und der Mietdauer. Außerdem maßen sich die Gerichte der unteren Ebene oftmals an, gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs selbst zu beurteilen, anstatt dazu fachkundige Gutachter einzuschalten. Das stuften die Bundesrichter im Urteil zu den Verfahren VIII ZR 167/17 und VIII ZR 180/18 als ein zu oberflächliches Vorgehen ein.

Wie soll sich das Vorgehen bei Verfahren zu Eigenbedarfskündigungen ändern?

Die Bundesrichter fordern wörtlich, dass sich die zuständigen Gerichte „beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe“ ein Bild zur Lage der Betroffenen machen müssen. Das heißt, ein Sachverständigengutachten wird zur bindenden Pflicht, wenn die von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieter eine Anwendung der Härtefallregelung mit der Vorlage ärztlicher Atteste fordern. Die BGH-Richter verwiesen im Urteil explizit auf eine weitere Notwendigkeit. Die Gutachter und Gerichte haben zu prüfen, ob und in welchem Ausmaß begleitende Maßnahmen die Auswirkungen eines Umzugs aufgrund einer Eigenbedarfskündigung lindern können. Dabei wurden ausdrücklich auch ärztliche und therapeutische Maßnahmen benannt. Die neuen Anforderungen an die Anwendung der Härtefallregel können sich durch die individuelle Beurteilung sowohl für die Vermieter als auch die Mieter positiv auswirken. Dadurch stärkte der Bundesgerichtshof die Rechte beider Parteien.

Quelle: BGH PM 68/2019