Normalerweise haben Vermieter das Recht, sich bei der Veranschlagung der Miete auf den regionalen Mietspiegel zu beziehen. Das ist auf der Grundlage des Paragrafen 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs möglich, der die Ermittlung der Vergleichsmiete regelt. Doch mit dem Urteil 235 C 133/13 gab das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg einer Vermieterin Recht, die für ihre Wohnungen Mieten verlangt hatte, die deutlich über den Werten der Vergleichsmiete lagen, die im Mietspiegel Berlin errechnet wurden. Die Vermieterin ist nunmehr berechtigt, auf der Grundlage des Urteils vom 11. Mai 2015 eine Kaltmiete von 7,19 Euro pro Quadratmeter zu verlangen.
Was bemängelte das Urteil AG Charlottenburg 235 C 133/13?
Wenn ein Mietspiegel erstellt wird, dann werden aus den erfassten Daten die „Ausreißer“ sowohl in Form der unter Preis liegenden Mieten als auch der als Wucher erkannten Mieten herausgerechnet. Im Fachjargon der Statistiker wird diese Vorgehensweise als Extremwertbereinigung bezeichnet. Die Statistiker des F+B Institutes Hamburg, die den bemängelten Mietspiegel Berlin erstellt hatten, rechneten Kaltmieten zwischen 7,00 und 11,00 Euro pro Quadratmeter als Extremwerte bei der Ermittlung der Vergleichsmiete heraus, die für Altbauwohnungen mit Zentralheizung und Bad in mittlerer Wohnlage in Gebäuden mit Bezugsfertigkeit vor 1918 erhoben wurden. Das wurde von den Richtern als „nicht wissenschaftlich“ eingestuft. Gleichermaßen bemängelten die Berliner Richter im Urteil des AG Charlottenburg 235 C 133/13 die vom Hamburger Institut vorgenommene Wohnlagendifferenzierung.
Was ist allgemein zum Mietspiegel wissenswert?
Der Mietspiegel gibt die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete wieder, die in Gebäuden des frei finanzierten Wohnungsbaus erhoben werden. Mietspiegel entstehen üblicherweise als Gemeinschaftsprojekte der Kommunen mit den Mieterverbänden und Vermieterverbänden. Dabei ist nach dem einfachen, dem qualifizierten und dem ökologischen Mietspiegel zu unterscheiden. Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich, wenn nach den Bestimmungen des Paragrafen 558 BGB anerkannte wissenschaftliche Grundsätze zur Erarbeitung angewendet werden. Genau das zogen die Charlottenburger Richter durch die falsche Bereinigung der Extremwerte im Berliner Mietspiegel in ihrem Urteil 235 C 133/13 in Zweifel. Beim ökologischen Mietspiegel werden ergänzend zu den beiden anderen Varianten energetische Merkmale der einzelnen Immobilien für die Bewertung mit herangezogen.
Quelle: PM AG Berlin-Charlottenburg
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