WEG-Recht: Ist jede abgegebene Zusage einer Hausverwaltung auch verbindlich?

Diese Frage stellt sich nach einem aktuellen Urteil, bei dem die Korrektur von fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen eingefordert wurde.

Nach einem aktuellen Urteil zum Wohneigentumsrecht können sich Mieterinnen und Mieter nicht darauf verlassen, dass sie zugesagte Leistungen einer Hausverwaltung auch tatsächlich einfordern können. Das Urteil fiel am 8. Mai 2025 durch den Zivilsenat beim Amtsgericht Riesa unter dem Aktenzeichen 6 C 127/24.

Welcher Sachverhalt liegt dem Verfahren zum WEG-Recht zugrunde?

Die beklagte Hausverwaltung hatte den Mietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 vorgelegt. Bei der Prüfung fielen in den Abrechnungen für alle 36 Wohnungen eines Wohnblocks identische Fehler auf, die in der Anwendung eines falschen Umlageschlüssels als Bezugsgröße bestanden. Deshalb wurde noch am gleichen Tag ein Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt. Die ausführliche Begründung samt einer detaillierten Korrektur wurde binnen einer Woche nachgeliefert. Der Fehler wurde in einem Telefonat eingeräumt. Danach geschah nichts, weshalb die Korrektur mehrfach telefonisch und schriftlich angemahnt wurde. Doch auch das führte zu keiner Reaktion. Bei der Hausverwaltung war plötzlich niemand mehr erreichbar. Daraufhin erfolgte die Information des Verwaltungsbeirats der Eigentümergemeinschaft, doch auch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats versuchten vergeblich, Kontakt mit der Hausverwaltung aufzunehmen. Mitte 2023 erfolgte bei der Hausverwaltung ein Wechsel des Geschäftsführers. Der neue Geschäftsführer gab einer Mieterin gegenüber eine schriftliche Zusage für die Korrektur der Abrechnung für 2021 ab. Allein das beweist, dass er Kenntnis von dem Fehler hatte. Trotzdem wurde im November 2023 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 mit dem gleichen Fehler erstellt und verteilt. Am Tag der Erstellung der Abrechnung wurde auch dieser Geschäftsführer abgelöst. Gegen diese Abrechnung wurde ebenfalls Widerspruch eingereicht, doch eine Korrektur erfolgte trotz Mahnungen nicht. Die Mieterin, der gegenüber die schriftliche Zusage erteilt wurde, reichte deshalb eine Klage gegen die Hausverwaltung ein.

Wie hat das Amtsgericht über die Klage zum WEG-Recht entschieden?

Die Klägerin berief sich in der Hauptsache auf die ihr gegenüber abgegebene Korrekturzusage, weil dies die einzig mögliche Grundlage zur direkten Inanspruchnahme der Hausverwaltung war. Doch der zuständige Richter wies die Klage ab. In der Urteilsbegründung heißt es wörtlich: „Abreden, die ausschließlich auf einer außergerichtlichen Motivation wie Anstand, Ehre oder Sitte oder schlicht dem Wunsch, den Gegenüber abzuwimmeln, beruhen, begründen keine vertraglichen Ansprüche.“ Besonders von Bedeutung ist hier der Passus mit der Motivation des Abwimmelns. Das heißt, Mieter müssen zur Einstufung der rechtlichen Bedeutung von (schriftlichen) Zusagen von WEG-Hausverwaltungen erahnen können, mit welcher Motivation eine solche Zusage abgegeben wurde.

Hier ist anzumerken, dass im konkreten Fall der normale Weg der Durchsetzung des Korrekturanspruchs für die Mieter unzumutbar war. Teilweise fanden in den betroffenen Abrechnungszeiträumen mehrere Eigentümerwechsel statt. Den Mietern waren mehrheitlich die Kontaktdaten der Eigentümer nicht bekannt. Das „Totstellen“ der Hausverwaltung machte es unmöglich, von dort die Herausgabe der Daten zu verlangen. Hinzu kommt, dass nicht einmal der Verwaltungsbeirat im Besitz der zu diesem Zeitpunkt aktuellen, vollständigen und korrekten Eigentümerdaten war. Erschwerend kommt hinzu, dass die Eigentümer zahlreicher Wohnungen im Ausland ansässig waren und sind.

Quelle: Amtsgericht Riesa Aktenzeichen 6 C 127/24

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