Bundesgerichtshof fällt beachtenswertes Urteil zum Wohneigentumsrecht

Welche konkreten Rechte haben Wohnungseigentümer beim steckengebliebenen Bau? Bisher waren viele Fragen offen. Eine Frage klärt das aktuelle BGH-Urteil.

Als „steckengebliebener Bau“ werden Objekte bezeichnet, bei denen die Bauarbeiten nicht fertiggestellt werden konnten. Dabei kommen verschiedene Ursachen in Betracht, die beispielsweise (wie im aktuellen Fall) eine Insolvenz des beauftragten Bauträgers umfassen. In der Vergangenheit gab es dort offene rechtliche Fragen, zu denen sich weder in den Gesetzestexten noch in der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung Antworten fanden. An einer sehr relevanten Stelle gibt es nun durch das BGH-Urteil zu den Rechten beim steckengebliebenen Bau Klarheit. Das Urteil wurde Ende Februar 2026 unter dem Aktenzeichen BGH V ZR 219/24 gefällt.

BGH stellt sich klar auf die Seite der Wohnungseigentümer

Dem Verfahren lag die Frage zugrunde, ob Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau verlangen können, dass die Heizungen sowie die Wasser- und Abwasserversorgung sowie die Elektroleitungen verbaut und an das Hausnetz angeschlossen werden. Das aktuelle BGH-Urteil bejaht diese Frage und betont, dass es dabei nicht darauf ankommt, ob diese Bauteile dinglich zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören. Das gilt genauso für die in der Wohnung befindlichen Innenwände (nicht tragende Bauteile). Damit wurde eine bisher bestehende Rechtslücke geschlossen. Bis dato war lediglich klar, dass eine Erstherstellungspflicht bezüglich aller zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Bauteile besteht. Nun wurde durch das BGH-Urteil auch ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Erstherstellung weiterer Bauteile verankert. Der BGH begründet das damit, dass eine strikte dingliche Trennung des Anspruchs zwischen dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum „nicht zu praktikablen Ergebnissen“ führt.

Welche weiteren Fakten sind beim steckengebliebenen Bau zu beachten?

In bestimmten Fällen ist eine Inanspruchnahme der Eigentümergemeinschaft allerdings nicht möglich. Das hängt beispielsweise von der konkreten Gestaltung des Vertrags mit einem Bauträger ab. Vertragliche Regressansprüche gegen den verursachenden Bauträger haben Vorrang vor einer Inanspruchnahme der Eigentümergemeinschaft.
Im konkreten Fall wurde die Eigentümergemeinschaft außerdem zur Zustimmung des Einbaus von sechs Dachflächenfenstern in Anspruch genommen. Sie waren im ursprünglichen Bauplan nicht vorgesehen, weshalb der Antrag per Beschluss abgelehnt wurde. Die Klage richtete sich auch gegen diesen Beschluss. Der BGH hat diese Frage nicht abschließend beantwortet, da hier nicht geklärt werden kann, ob sich aus dieser baulichen Änderung noch in der Bauphase relevante Beeinträchtigungen anderer Eigentümer und/oder der Optik des gesamten Gebäudes ergeben. Deshalb wurde dieser Teil der Klage mit entsprechenden Kommentaren zurück an das Landgericht Düsseldorf verwiesen und wird dort unter dem Aktenzeichen 25 S 9/24 weiterbearbeitet.

Quelle: Bundesgerichtshof Verfahren V ZR 219/24

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