Urteil VIII ZR 266/14: Wohnflächen und Mieterhöhung

Die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung und die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche variieren in der Praxis oft stark. Ob nun unterschiedliche Messverfahren oder schlicht Schlamperei für die fehlerhaften Angaben sorgten, spielt im Nachhinein keine Rolle mehr. Das geht aus dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 266/14 hervor. Denn selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche deutlich überschreitet, sind sprunghafte Anstiege der Miete nicht zulässig. Damit hat der BGH die Rechte von Mietern gestärkt. In dem Urteil hieß es, dass zwar grundsätzlich die tatsächliche Größe einer Wohnung entscheidend für die Mieterhöhung sei, allerdings darf die Mieterhöhung die Kappungsgrenzen von 20 Prozent bzw. 15 Prozent in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot, nicht übersteigen. In vielen Fällen könnten die Mieten dem Urteil zufolge sogar sinken.

Wie kam es zum BGH-Urteil VIII ZR 266/14?

In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine Wohnung in Berlin. Die Eigentümerin stellte fest, dass ihre seit Jahren vermietete Fünf-Zimmer-Wohnung eine Wohnfläche von 210 Quadratmetern hat. Diese war im Mietvertrag allerdings nur mit 157 Quadratmetern angegeben, also mehr als 50 Quadratmetern zu wenig. Aufgrund dieser massiven Differenz wollte die Vermieterin die bisherige Kaltmiete von 630 Euro um satte 300 Euro erhöhen. Der Mieter aus Charlottenburg weigerte sich aber, diese Mieterhöhung hinzunehmen, wäre lediglich mit einer Anhebung um 95 Euro einverstanden gewesen. Diese wäre nämlich bei einer regulären Mieterhöhung zum Tragen gekommen.

Daraufhin klagte die Vermieterin vor dem Landgericht Berlin, das die Klage allerdings abwies. Dort hieß es, dass eine Mieterhöhung von mehr als 95 Euro nicht drin sei, da andernfalls die Kappungsgrenze überschritten werde. Im Urteil verwiesen die Richter auf § 585 BGB, in dem es heißt, dass die Mieten zwar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden dürfen, sofern die Mietzahlung in den letzten 15 Monaten unverändert war, allerdings dürfe sie nicht um mehr als 20 bzw. 15 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. In Berlin als Gebiet mit knappem Wohnungsangebot gelten demnach nur die 15 Prozent.

BGH-Urteil VIII ZR 266/14 bestätigt LG-Urteil

Schließlich landete der Fall vor dem BGH, der das Urteil des Landgerichts bestätigte. Allerdings betonten die Richter gleichzeitig, dass es bei Mieterhöhungen auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankomme, egal, wie stark die Abweichung im Vertrag sei. Damit hat der BGH eine Neuregelung getroffen, schließlich waren die Vermieter bisher an eine im Vertrag zu niedrig angegebene Fläche gebunden gewesen, sofern die Abweichungen nicht mehr als zehn Prozent betrugen. Das Gericht betonte im Urteil VIII ZR 266/14 ebenfalls noch einmal, dass der § 585 BGB dem Vermieter eine „angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete“ ermöglichen solle.

Während die Anwältin des Mieters aus Berlin-Charlottenburg erklärte, „Recht sei Recht und müsse Recht bleiben“ und so habe der Vermieter die korrekte Angabe der Wohnfläche in der Hand, weil er sie ausmessen könne, sah es der Anwalt der Vermieterin anders. Es könne ja nicht sein, dass diese an den einmaligen Irrtum dauerhaft gebunden sei und die Miete nur in „Trippelschritten“ erhöhen dürfe.

Wohnflächen im Mietvertrag stimmen in zwei Dritteln der Fälle nicht

Der Deutsche Mieterbund (DMB) geht indes davon aus, dass die in den Mietverträgen angegebenen Wohnflächen bei zwei von drei Wohnungen fehlerhaft seien. Vom Eigentümerverband Haus & Grund gibt es dazu gleich die Erklärung: Die tatsächliche Wohnfläche sei schwer zu ermitteln. Man habe dies bereits in einem Test untersucht und je ein Haus und eine Wohnung von drei verschiedenen Experten vermessen lassen. Dabei kamen Abweichungen von bis zu 16 Prozent heraus.

Deshalb fordert der Eigentümerverband Haus & Grund, dass eine gewisse Toleranz eingeführt werden müsse. Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer des Verbandes, erklärte, man befürchte, dass es bereits aufgrund geringster Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen könnte.

Der Deutsche Mieterbund dagegen zeigte sich erfreut über die BGH-Entscheidung VIII ZR 266/14. Bisher mussten Mieter bei einer zu hoch angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag für nicht existente Flächen zahlen. Auch bei Mieterhöhungen mussten sie diese auf die gar nicht vorhandenen Flächen akzeptieren. Diesem Vorgehen sei nun endlich ein Ende gesetzt.

Quelle: N-TV

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BrittaL

BrittaL ist „Baujahr“ 1983. Sie verfügt über eine kaufmännische Ausbildung und zählt sich zu den echten Tierfreunden. Ihre Interessen sind breit gefächert.

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